Người viết: GIÓ ĐỒNG NỘI
Bài số 890-1490-217-vb5120805
*
Tác giả là cư dân Florida, đã góp nhiều bài đặc biệt cho giải thưởng viết về nước My ngay từ năm đầu tiên. Bài mới nhất của bà lần này là chuyện học nghề và hành nghề bán nhà.
*
Cả năm dài nằm nhà vì bịnh, tôi quyết định trở lại trường học để giết thời giờ và những tư tưởng bi quan.
Tôi ghi danh học lớp ‘Health Care’ ỏ trường Đại Học Cộng Đồng gần nhà. Trước là cho kiến thức tổng quát, sau là tự săn sóc sức khỏe của chính mình. Vừa học, lẫn thực hành mỗi buổi sáng 4 tiếng, 5 ngày mỗi tuần. Thấy buổi chiều trống tôi ghi thêm lớp ‘Real Estate Principles, Practice & Law’. Lớp này nhẹ nhàng hơn nhiều. Mỗi tuần một buổi tối học 4 giờ.
Thế nào bạn cũng lấy làm lạ vì hai môn học này chẳng ăn nhập gì tới nhau. Nhưng nếu bạn hiểu là tôi cần có sức khoẻ để chạy rông ngoài đường (đưa khách xem nhà) thì thấy tôi tính toán cẩn thận quá đi chứ.
Nghề buôn bán nhà cửa là nghề làm chơi mà ăn thiệt. Thấy người ta ăn khoai, tôi cũng thử vác mai đi đào xem sao. Bước đầu tiên là tốn $165 cho tiền học (3 credits), $95 cho quyển sách cộng với cái đĩa luyện thi sau khóa học mùa Xuân 4 tháng. Học xong, dùng chứng chỉ của trường để nộp đơn thi lấy bằng của Tiểu Bang mình sẽ hành nghề.
Bạn có thể ghi danh học với các lớp tư nhân mở nhưng học phí mắc hơn nhiều (học phí khoảng 1 ngàn đô la). Ngược lại, cách rẻ nhất là bạn tự học qua internet. Sau 22 chương (chapters) bài học sẽ là một bài thi tổng kết. Chưa kể đến những bài trắc nghiệm cho mỗi chương học. Nếu không đủ 75 điểm trong bài thi tổng kết, bạn phải học lại và chờ 1 tháng sau mới được thi lại. Thoát bài thi tổng kết rồi bạn mới được nộp đơn thi lấy bằng hành nghề của Tiểu Bang. Thi rớt thì học lại, nộp tiền làm đơn xin thi tiếp cho đến khi đậu.
Thi đậu nhưng chưa xong. Bạn phải được một công ty điạ ốc ghi danh với Ngành Địa ốc (State Of Florida Department Of Business and Professional Regulation) chấp nhận bạn là nhân viên của họ. Lúc đó bạn mới trở thành một Realtor thật sự (Active). Còn không, dù thi đậu nhưng không có nơi nhận mình làm việc (Non Active) thì sau một năm cái bằng này không còn giá trị nữa, phải thi lại. Luật lệ tiểu bang Florida cho phép bạn có quyền tự mua, bán nhà của mình hay giúp người khác với điều kiện không nhận thù lao. Muốn mua bán nhà cửa có thù lao cần phải có bằng hành nghề (Real Estate License).
Ngành Địa Ốc có những luật lệ riêng. Tại Florida, bạn phải hành nghề Realtor một năm mới được thi lấy bằng Real Estate Broker. Realtor là người chuyên nghề buôn bán bất động sản. Broker là một Realtor cao cấp hơn. Muốn mở công ty địa ốc phải có broker license.
Khi thị trường chứng khoán xuống dốc không phanh thì thị trường Điạ Ốc bắt đầu phát triển mạnh mẽ từ khoảng hai năm nay. Mỗi tuần giá nhà tăng hai ngàn, rồi năm ngàn, rồi mười ngàn... Cùng một căn nhà mới năm 2003 đề giá bán 70 ngàn thì sang năm 2004 giá đã lên đến 140 ngàn và sang đến năm 2005 thì giá bán đã lên đến con số đáng sợ là 210 ngàn. Nhà cũ (nhà mua xong, bán lại không kể cũ hay mới xây đều gọi là resale) đã vậy, nhà mới (nhà mua đất từ buider để chờ họ xây lên) lại càng tệ hơn.
Như một cơn sốt, giá nhà tăng vọt một cách khủng khiếp. Tăng vì nhiều người bỏ thị trường chứng khoán nhảy sang thị trường Địa Ốc thì ít, mà tăng vì những tay tài phiệt chuyên về Địa Ốc bảo nhau làm giá thì nhiều. Ngay những công ty xây cất (Builder) trước kia họ bán tất cả các lô (lot) trống trong một khu (Sub Division) cho khách hàng. Ai muốn mua lô nào cứ việc chọn. Sau này, để làm giá, các công ty xây cất như Beazer homes, KB homes, DR Horton, US homes.. bảo nhau nhỏ giọt mỗi tuần chỉ bán ra mỗi đợt 10 lô với giá cả thay đổi từng tuần. Cùng trong một khu, cùng một kiểu nhà, mua cách nhau mỗi tháng, trị giá có thể khác nhau đến 10 ngàn đô la.
Theo luật tự nhiên, cung ít, cầu nhiều thì gía nhà đương nhiên phải tăng lên. Bạn có thể tưởng tượng ra cảnh Realtors đứng sắp hàng từ 5 giờ sáng chờ builder mở cửa lúc 8:00 giờ với kiểu sổ số 10 lô cho 10 ngưới đến trước. Bạn khó có thể tin rằng hầu hết (99%, trừ 1% là tôi) realtors của công ty tôi làm việc, ai cũng đứng tên mua ít nhất là ba căn nhà trở lên. Có người làm chủ cả chục căn nhà sắp xây.
Không cần phải là triệu phú đâu bạn ơi. Chỉ cần bạn có lá gan thật to. Này nhé, bạn chỉ cần ký giấy giao quyền cho Realtor, họ sẽ biết vùng nào có nhà sắp xây, đến sắp hàng, ghi tên lấy được lô đất rồi đưa bạn ký giấy, chỉ cần đặt cọc năm ngàn đô la và chờ builder xây lên.
Khoảng 1 năm (trước kia chỉ mất từ 4 đến 6 tháng) khi họ xây xong thì bạn trả hết tiền bằng cách vay nợ qua ngân hàng hay một công ty cho vay tiền nào đó. Ký giấy mua xong thì bạn đăng lên bán liền. Chỉ trong thời gian 1 năm chờ xây đó, trị giá căn nhà vừa xây xong tăng hơn cả trăm ngàn. (Cũng do builder làm giá) Nghĩa là nếu bạn muốn xây 1 căn giống y hệt như căn nhà ký giấy cách đây 1 năm bạn phải chịu gía mới, cách biệt nhau hơn một trăm ngàn đô la nên khi bạn để giá bán rẻ hơn khòang hai chục ngàn đô la thì có nhiều người sẵn sàng mua lại ngay.
Sang tay một cách nhẹ nhàng, nhanh chóng (mất khỏang 1 đến 2 tháng để làm giấy tờ vay tiền, sang tên..) bạn có khơi khơi một số tiền trên dưới 80 chục ngàn ngon lành. Nhưng đừng quên là bạn cũng phải trả khoảng 30 ngàn tiền hoa hồng, tiền công, tiền giấy tờ cho Realtor nhé.
Như bạn thấy đó, chỉ cần bỏ vài chục ngàn tiền mặt ra đặt xây khoảng 5 căn nhà, nếu bán hết ra, bạn có một số vốn lớn, do tiền lời đem lại. Đó là một mặt tốt của sự đầu tư vào địa ốc. Ngược lại, bán không được, bạn có thể cho thuê, lấy tiền mướn trả nợ hàng tháng cho ngân hàng.
Đây là cách thông dụng mà những người đầu tư thường làm. Bạn thử làm một con tính sẽ thấy ngay. Giả dụ căn nhà bạn mua trị giá 3 trăm ngàn (gía thị trường trung bình hiện nay cho nhà 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm, khoảng 2,500 sqf). Bỏ ra 10 ngàn tiền mặt đặt xuống, còn vay 2 trăm chín chục ngàn với lãi xuất 7% hay hơn thì bạn sẽ phải trả hàng tháng khỏang 2 ngàn rưởi (có thể hơn, hay kém, tôi không rành về mortgage nên đây chỉ là phỏng đoán) trong khi đem cho mướn, bạn chỉ thâu lại được khỏang 2 ngàn mỗi tháng. Thấy ngay là lỗ vốn, chưa kể người thuê không chăm sóc nhà như mình.
Cho mướn đã lỗ, không cho mướn được thì càng phiền hơn. Một căn nhà bỏ trống có thể bạn gánh nổi. Hai hay ba căn chưa bán được, để trống hai, ba tháng hay hơn nữa thì bạn sẽ tư nhiên nhức đầu, đau bao tử (không phải đau gan) vì lo lắng thôi.
Ít hay nhiều, mỗi lần bán, mua, là mỗi lần phải trả công cho công ty địa ốc. Tiền công này tính theo phần trăm nên đôi khi bạn phải chịu chi một con số đáng kể. Ví dụ, bạn giao cho công ty địa ốc bán lô đất trị giá 5 triệu với tiền hoa hồng 3 % (giá cao nên hoa hồng hơi thấp) bạn phải chung 150 ngàn. Số tiền được xem là quá lớn, nhưng tính đi, tính lại, lô đất 5 triệu này ngày xưa (10 năm trước đây) bạn chỉ mua với giá 500 ngàn, bây giờ bán 5 triệu. Lời hàng trăm phần trăm thì cũng chẵng nên tiếc số tiền hoa hồng này làm chi. Vả lại, để bán một một thương vụ lớn như thế không dễ. Phải quen biết nhiều nơi, nhiều chỗ, nhiều giấy tờ liên hệ.
Hoa hồng mua bán nhà thường là 5%. Đôi khi hạ hơn tùy theo sự đồng ý của hai bên. Con số 5% phần trăm này chia ra như sau. Công ty Listing (đăng bán) ăn một nửa ( 2.5%). Công ty Selling (đưa người đến mua) ăn một nửa (2.5%). Chẳng hạn ông Trần có một căn nhà muốn bán. Họ nhờ cô Tuyết, một Realtor làm việc cho công ty điạ ốc Century 21. Sau khi đo đạc, khảo giá các nhà đã bán ở chung quanh, cô Tuyết định giá bán căn nhà cuả ông Trần là 300 ngàn Vì là chỗ quen biết nên lệ phí tính rẻ 4%. Công ty Century 21 sẽ cho list căn nhà trên Internet, đăng báo, cắm bảng đề bán. Nếu chú Phong, một realtor làm việc cho công ty Remax đưa khách là bà Lê đồng ý mua đúng giá 300 ngàn thì công ty mỗi bên (Century, Remax) được 2% là 6 ngàn. Trong sáu ngàn này công ty giữ 20%, 25 % hay 30% tùy hợp đồng với Realtor. Như thế bạn thấy rõ là cô Tuyết cũng như chú Phong mỗi người thực sự được khoảng $ 4,200 đến 4,800. Đó là lý do mỗi công ty lên list bán nhà đều cố gắng tìm luôn người mua thẳng qua họ để được hưởng trọn tiền hoa hồng 4,hay 5%.
Riêng phần Realtor, để cầm được gần 5 ngàn không dễ. Phải bỏ công đưa khách hàng đi xem nhà. Xem 20 căn nhà có thể họ ưng ý một căn. Đưa 10 khách đi xem chưa chắc có hai người mua. Nhiều khi hai bên thuận mua, vừa bán rồi nhưng ngân hàng không cho vay tiền thì lại sôi hỏng, bỏng không. Làm lại từ đầu. Với khách hàng phải biết lúc nào nên nói, và nói những gì. Nói nhiều đôi khi bị cho là xạo, hoặc thúc đẩy khách mua. Không nói thì sợ bị chê là thiếu hiểu biết.
Giống như một nhà tâm lý, Realtor cần tìm hiểu ý muốn của khách hàng để giới thiệu nhà thích hợp cho họ. Thêm vào đó, Realtor phải biết rành rẽ đường xá khu vực hoạt động của mình để khỏi tốn thì giờ cho cả mình lẫn khách. Để hành nghề buôn bán Địa ốc không khó nhưng muốn thành công trong lãnh vực này lại không phải là dễ. Rất nhiều người đã có nghề nghiệp chuyên môn như Nha Sĩ, Bác Sĩ, Kỹ Sư.. làm Realtor như một nghề tay trái. Thật ra họ muốn tiết kiệm tiền hoa hồng cho chính họ và thân nhân.
Mua hay bán một căn nhà tiền hoa hồng thu từ bạc ngàn trở lên trong khi chỉ tốn một năm mấy trăm bạc để giữ bằng hành nghề thì ai mà không muốn làm. Giá nhà càng tăng thì càng nhiều người nhảy vào nghề Realtor. Càng nhiều Realtor thì khách hàng càng có lợi vì khi cạnh tranh nhau, Realtor giảm tiền hoa hồng để tranh dành khách hàng.
Lợi dụng cơ hội giá nhà tăng, chính phủ kiếm tiền bằng cách tăng gía thuế theo. Nhà mới đóng thuế mới. Nhà cũ nếu không ở (cho thuê) cũng ‘được’ định giá mới theo thời gian hiện tại để đánh thuế cao hơn gấp bội. Thật là vô lý khi hai căn nhà giống y hệt nhau, nằm ngay cạnh nhau nhưng đóng thuế khác nhau. Ông A. căn số 1 đóng 2 ngàn đồng thuế. Nhưng Ông B, căn số 2 đóng tới 4 ngàn vì mới mua năm 2005. Sự khác biệt chỉ vì thời gian mua.
Dù gì đi nữa, đầu tư vào địa ốc vẫn chắc chắn hơn thị trường chứng khóan. Giá nhà có xuống cũng từ từ, mình vẫn còn cái nhà. Thị trường chứng khoán mà xuống thì trị giá cổ phiếu trong tay trở thành mớ giấy lộn, không hơn. Mua hay bán nhà đều phải tính toán kỹ nhưng chỉ làm môi giới (Realtor) thì bạn không phải lo lắng gì. Theo tôi, đây là nghề không cần vốn vì chỉ bán... nước miếng. Ai nói giỏi, người ấy ăn tiền.
Tiếc thay tôi lại không phải là người giỏi nói.
Gió Đồng Nội
Gửi ý kiến của bạn
